집 계약서에 도장을 찍고 나면 “자금조달계획서도 내야 하나요?”라는 질문을 많이 하세요. 투기과열지구나 조정대상지역에서 집을 산다면 금액과 상관없이 내야 해요. 규제지역이 아닌 곳에서는 거래가격이 6억 원 이상일 때 내요. 2027년 기준은 아직 따로 발표되지 않았어요. 그래서 이 글은 가장 최근에 확인된 규정과 2026년 2월 10일에 바뀐 서식을 기준으로 정리했어요.
내 거래가 대상인지부터 확인해요
정식 이름은 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’예요. 집값을 어떻게 마련했는지, 그 집에 직접 들어가 살 건지를 신고관청에 알리는 서류예요. 낼지 말지는 어디에 있는 무엇을 누가 사는지에 따라 달라져요.
주택을 사는 경우
– 투기과열지구와 조정대상지역에서는 가격과 상관없이 모든 거래에 내요. 2025년 10월 15일 대책으로 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 여기에 들어갔어요.
– 투기과열지구라면 계획서에 적은 금액마다 증빙서류도 같이 내야 해요.
– 비규제지역에서는 실제 거래가격이 6억 원 이상이면 내요.
– 토지거래허가구역에서는 허가를 신청할 때 한 번, 본계약을 신고할 때 또 한 번 자금계획을 낼 수 있어요. 두 서류 내용이 다르면 소명을 요구받을 수 있으니 처음부터 똑같이 쓰는 게 좋아요.
법인이 사는 경우
지역과 가격에 상관없이 내요. 거래 당사자끼리 특수관계가 있는지 등을 적는 신고서도 따로 내야 해요.
토지를 사는 경우
2022년 2월 28일 이후 계약부터는 기준이 더 엄격해졌어요. 수도권, 광역시, 세종시에서는 1억 원 이상이면 내요. 지분으로 사면 금액이 얼마든 내야 해요. 그 밖의 지역은 6억 원 이상일 때 내요. 6억 원이 안 되더라도 1년 안에 맞닿은 땅을 더 사면 금액을 합쳐서 판단해요. 계약을 여러 번으로 쪼개서 제출 의무를 피하는 걸 막기 위한 장치예요.
규제지역 지정과 해제는 수시로 바뀌어요. 그러니 계약하기 전에 그 지역이 지금 어떤 상태인지 꼭 확인해 주세요.
언제, 누가, 어디에 내나요
이 계획서는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 실거래 신고를 할 때 같이 내요. 매매계약을 맺은 날부터 30일 안에 실거래 신고를 해야 하니 계획서도 그 안에 내면 돼요. 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 내거나 관할 시·군·구청에 직접 낼 수 있어요.
거래신고를 공인중개사가 대신 해 주더라도 계획서는 매수인이 직접 쓰는 게 원칙이에요. 자금 내역은 결국 사는 사람이 가장 잘 알거든요.
이 제도는 편법 증여, 차명 거래, 대출 규정 위반 같은 비정상 거래를 걸러내려고 만들어졌어요. 신고관청과 국토교통부는 계획서와 실거래 신고 자료를 함께 들여다봐요. 아래 같은 거래는 소명 자료를 내라는 요구나 정밀 조사를 받을 수 있어요.
- 자기자금 비중이 지나치게 낮은 거래
- 가족에게 빌린 돈이 많은 거래
- 소득에 비해 예금이 너무 많은 거래
증여 정황이 확인되면 국세청에 통보돼서 세무조사로 이어지기도 해요.
서식 칸은 이렇게 채워요
서식은 자금 조달 계획, 조달자금 지급 방식, 입주 계획 세 부분으로 나뉘어 있어요. 가장 중요한 건 자금 합계가 실제 거래가격과 정확히 같아야 한다는 점이에요.
2026년 2월 10일 이후 계약부터는 개정 서식을 써야 해요. 주식·채권 매각대금 항목에 가상화폐 매각대금이 추가되는 등 자금 출처를 더 자세히 나눠 적게 바뀌었어요.
내 돈과 빌린 돈을 나눠 적어요
- 자기자금: 금융기관 예금, 주식·채권·가상화폐 매각대금, 증여·상속받은 돈, 현금 등 그 밖의 자금, 기존 부동산 처분대금 등을 적어요.
- 차입금 등: 금융기관 대출(주택담보대출, 신용대출 등 종류별로 구분), 매수 주택의 임대보증금, 회사 지원금이나 개인 간 차입금 등을 적어요.
- 지급 방식: 계좌이체 금액, 보증금이나 대출 승계 금액, 현금 및 그 밖의 지급 금액을 나눠 적어요.
- 입주 계획: 본인 입주, 본인 외 가족 입주, 임대, 그 밖의 경우 중에서 고르고 입주 예정 시기를 적어요.
예를 들어 10억 원짜리 아파트를 아래처럼 마련했다고 해 볼게요.
- 예금 3억 원
- 주택담보대출 4억 원
- 부모님께 빌린 돈 2억 원
- 부모님께 증여받은 돈 1억 원
빌린 2억 원은 차입금 칸에, 증여받은 1억 원은 자기자금의 증여 칸에 따로 적어요. 네 금액을 더해서 10억 원이 맞는지도 확인해야 해요. 증여받은 돈에는 증여세를 신고했는지 표시해요. 빌린 돈은 차용증과 이자를 낸 내역으로 진짜 빌린 돈이라는 걸 보여줄 수 있어야 해요.
증빙서류는 돈의 출처에 맞춰 챙겨요
투기과열지구에서는 아래 서류를 계획서와 같이 내야 해요. 비규제지역이라도 나중에 소명 요구를 받을 수 있으니 미리 챙겨 두는 게 좋아요.
- 예금: 예금잔액증명서
- 주식·채권·가상화폐를 판 돈: 주식거래내역서, 잔고증명서, 거래소 거래내역
- 증여·상속받은 돈: 증여세나 상속세 신고서, 또는 납세증명서
- 현금 등 그 밖의 자금: 소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증
- 집을 판 돈: 부동산 매매계약서, 임대차계약서
- 은행 대출: 금융거래확인서, 부채증명서, 대출신청서
- 임대보증금: 부동산 임대차계약서
- 회사 지원금, 개인에게 빌린 돈: 차용증 등 돈을 빌렸다는 걸 증명하는 서류
자주 하는 실수와 과태료
가장 흔한 실수는 아직 받지도 않은 대출이나 예상 금액을 확정된 것처럼 적는 거예요. 계획서는 계약 시점의 계획을 적는 서류예요. 그래도 실제로 돈이 들어온 경로와 크게 다르면 소명 요구를 받을 수 있어요.
- 규제지역에서는 주택담보대출 한도가 줄었어요. 금융기관에 실제로 받을 수 있는 금액을 먼저 확인하고 적어 주세요.
- 가족에게 빌린 돈은 차용증만으로는 부족해요. 원금 상환 계획과 이자를 실제로 이체한 기록이 있어야 증여로 보지 않을 가능성이 높아져요.
- 큰 금액을 현금 등 그 밖의 자금으로 적으면 출처 확인 대상이 되기 쉬워요. 소득 자료로 설명할 수 있는 만큼만 적는 게 안전해요.
- 아직 팔리지 않은 집의 매각대금을 넣었다면 매매계약서로 잔금 시기를 설명할 수 있어야 해요.
계획서를 내지 않으면 신고필증이 나오지 않아요. 신고필증이 없으면 소유권이전등기도 할 수 없어서 잔금과 등기 일정이 틀어질 수 있어요.
과태료는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조에 정해져 있어요.
| 위반 내용 | 과태료 상한 |
|---|---|
| 신고하지 않은 경우 | 500만 원 이하 |
| 거짓으로 신고한 경우 | 취득가액의 10% 이하 |
| 거래대금 지급 증명자료를 요구받고 내지 않거나 거짓으로 낸 경우 | 3천만 원 이하 |
과태료와는 별개로 편법 증여가 확인되면 증여세와 가산세가 붙어요. 대출 용도를 어긴 게 드러나면 대출금을 돌려줘야 할 수도 있어요.
FAQ
공인중개사가 거래신고를 해 주면 계획서도 알아서 내 주나요?
거래신고는 중개사가 대신할 수 있어요. 하지만 계획서는 매수인이 직접 쓰는 게 원칙이에요. 자금 내역을 가장 잘 아는 사람이 매수인이기 때문이에요. 30일 안에 신고할 때 같이 들어가도록 미리 준비해 두세요.
계획서를 안 내면 잔금이나 등기에 문제가 생기나요?
네, 생겨요. 계획서를 내지 않으면 신고필증이 나오지 않고, 신고필증이 없으면 소유권이전등기를 할 수 없어요. 신고 자체를 하지 않으면 500만 원 이하의 과태료도 나올 수 있어요.
부모님께 빌린 돈은 이자를 얼마나 내야 하나요?
세법상 적정 이자율은 연 4.6%예요. 적정 이자와 실제로 낸 이자의 차이가 연 1천만 원 미만이면 증여세가 과세되지 않아요. 차용증과 함께 이자 이체 기록과 상환 계획을 갖춰 두는 게 좋아요. 이자를 내지 않거나 상환 기록이 없으면 증여로 볼 수 있어요.